賃貸用不動産の相続税評価はどう計算する？自宅との違いとは

アパートや貸しビルといった賃貸用の不動産は、自宅など自分で使う不動産よりも相続税の評価額が低く出るのが一般的です。同じ土地や建物でも、貸しているかどうかで計算方法が変わるためです。

賃貸用不動産ではどのような評価の仕組みになっているのか、居住用不動産との違いに注目しながら整理します。

相続税評価では土地と建物を分けて考える

相続税を計算するとき、不動産の価額は①建物部分と②土地部分に分けて評価します。

そしてどちらも、自分で使っている状態、つまり自用家屋・自用地としての価額を算出することからスタートします。

建物であれば、原則として固定資産税評価額をそのまま使います。
市区町村から届く固定資産税の課税明細書に記載された評価額が、そのまま相続税評価額になると考えて良いでしょう。

土地のうち宅地は、路線価方式または倍率方式で評価します。
路線価方式は、国税庁が毎年公表する道路ごとの1平方メートルあたりの価額（路線価）に、土地の形状などに応じた補正をかけ、地積を掛けて求める方法です。路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式を用います。

賃貸用では「貸している分」だけ評価額が下がる

賃貸用不動産では、自用の価額を出したうえで「貸していることによる減額」を行います。

借主には借家権や借地権といった権利があり、所有者が自由に使ったり売ったりできる度合いが下がるためです。この制約を評価額に反映させるのがポイントとなります。

建物は貸家として評価

賃貸している建物を「貸家」といい、評価額は次の算式で求めます。

固定資産税評価額×（1－借家権割合×実際の賃貸割合）

※借家権割合は地域によって異なるが、ほとんどの地域で30%とされている。

賃貸割合はその建物のうち実際に貸している部分の床面積の割合で、満室であれば100%です。つまりもし満室であれば、評価額は固定資産税評価額の70%まで下げられます。逆に空室が多いと賃貸割合が下がり、減額の効果も小さくなります。

土地は貸家建付地として評価

賃貸アパートなどを建てて貸している土地を「貸家建付地」といい、評価額は次の算式で求めます。

自用地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合×実際の賃貸割合）

借地権割合は地域ごとに30～90%の範囲で定められ、路線価図から確認できます。
たとえば借地権割合70%・借家権割合30%の地域で満室のアパートが建っている土地であれば、自用地の評価額×（1－0.7×0.3×1.0）＝自用地の評価額×0.79となり、21%が差し引かれる計算です。

このように、賃貸用は建物も土地も自宅より低く評価されます。現金や預貯金はそのままの額が評価額になるのに対し、不動産は評価額がもともと時価より低めに出やすく、賃貸に回すことでさらに下がる。これが、不動産、とりわけ賃貸用不動産が相続税の計算上有利になりやすいといわれる理由です。

居住用と賃貸用の評価の違い

自分で住む場合と貸す場合とで異なる評価方法は次のように整理できます。

貸家も貸家建付地もまず自用の評価額を出しているのは共通していますが、そこから貸している状態に応じて減額するという順序になっています。

小規模宅地等の特例も扱いが違う

土地の評価では「小規模宅地等の特例」が見逃せません。これは、被相続人が居住や事業、賃貸に使っていた宅地について一定面積まで評価額を大きく減額できる仕組みです。

居住用の宅地であれば、330㎡までの部分について評価額を80%減額できます。
一方、賃貸用の宅地は、200㎡までの部分について50%の減額にとどまります。減額割合も限度面積も、居住用のほうが手厚くなっているのです。

さらに賃貸用に関して注意したいのは、適用に制限がある点です。
相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地は、原則として特例の対象になりません。相続直前の駆け込みで賃貸事業を始めても認められないということです。

賃貸用不動産の評価は複雑で判断が分かれやすい

賃貸用不動産の相続税評価額を評価するには、「土地の形状に応じた補正」「空室が生じている場合の賃貸割合の判定」「小規模宅地等の特例の適否」など個別の事情を一つひとつ適切に見ていかなくてはなりません。

使う数字が一つ変わるだけで税額が動くため、賃貸用不動産をお持ちの場合は、評価の段階から税理士と確認しながら進めることをおすすめします。もし相続が起きる前であれば、賃貸への切り替えや物件の持ち方を含めて、事前に対策を打っておくこともできます。