被相続人と同居していなくても「小規模宅地等の特例」が使えるケース

相続した自宅の土地の評価額を最大80％も下げられる「小規模宅地等の特例」という仕組みがあります。基本的には同居親族を対象とした仕組みですが、別居していても使えるケースがあります。

小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例とは「亡くなった方（被相続人）が自宅や事業などに使っていた土地を相続する際に、一定の要件を満たせば、その土地の相続税評価額を最大80％減額できる」とする相続税法上の制度です。

対象となる土地が被相続人の自宅の敷地であれば330㎡まで。減額割合は80％です。

たとえば評価額6,000万円、面積300㎡の土地であれば、評価額を1,200万円まで圧縮できることになり、相続税の負担が大幅に変わります。

ただし、特例を使えるのは主に①配偶者、②同居していた親族であり、例外的に適用を受けられる③別居していた親族に関しては慎重に要件への該当性をチェックする必要があります。

別居でも使えるケース

同居していなくても特例が使えるのは、土地を取得したのが被相続人の配偶者の場合や、「家なき子特例」が使える場合、生計を一にしていた親族の場合、被相続人が老人ホームに入居したことで別居という形になっていた場合、などです。

各ケースについて見ていきましょう。

ケース①：家なき子特例（別居の子や親族が賃貸暮らしをしている）

家なき子特例とは「被相続人と別居していて、かつ自分の持ち家を持っていない親族（子に限らず）が、一定の要件を満たせば同特例を使えるとする仕組み」のことです。

持ち家を持たない賃貸暮らしの方が想定されています。

《　家なき子特例で満たすべき条件　》

• 被相続人に配偶者がいない（夫や妻がすでに亡くなっている場合を含む）
• 相続開始の直前、自宅に同居していた相続人がいない
• 相続前3年以内に、自分・配偶者・3親等内の親族・一定の法人が所有する家屋に住んでいない
• 相続する土地を相続開始～申告期限（10ヶ月）まで所有し続ける
• 過去に、今住んでいる家を所有したことがないこと

なお、子どもが自分の持ち家を第三者に売却し、その家を借りて住み続けている（リースバック）ケースでは要件を満たさないとされています。

ケース②：同じ生計で生活していた

被相続人と「生計を一にしていた」と認められることでも、特例を使える可能性が出てきます。たとえば次のようなケースです。

• 単身赴任や療養などの事情で別居していて、仕送りしてもらっていた
• お盆や正月などの余暇には親元へ帰り、一緒に過ごすことが常例となっていた
• 常に生活費や学費などの送金を受けていた　など

一方、食費や光熱費を別々に支払い、財布が独立している場合は「生計を一にしている」とは言い難いです。

また、特例を受けようとする本人は、被相続人が所有する土地上の家に住んでいることが求められますし、それら要件を満たした上で、申告期限まで引き続き居住し、宅地も申告期限まで所有していることも欠かせません。

ケース③：親が老人ホームに入居していた

亡くなる前に親が老人ホームへ移ったことで自宅が空き家になっていた場合でも、一定の要件を満たせば特例が使えます。

このシチュエーションでのポイントは下表のとおりです。

この要件を満たした上で、その宅地を相続した方が①配偶者、②老人ホーム入居前に同居していた親族、③家なき子のいずれかに該当すれば、特例の適用が受けられます。

二世帯住宅で暮らしていたときも適用可能

二世帯住宅に住んでいて、実際には被相続人と別フロアで生活していた場合でも、特例の適用可能性があります。

このとき重要なのは、建物の登記のされ方です。

建物が区分所有登記されているなら、被相続人の区分所有部分に対応する敷地の持分のみが対象です。
一方、建物が区分所有登記されていない（一棟の建物として登記されている）なら、玄関や内部階段が別々でも相続した敷地全体が対象となります。

すでに区分所有登記されている二世帯住宅でも、区分所有を解消して一棟の建物として登記し直すことで敷地全体に特例を適用できる可能性がありますが、費用もかかるため、専門家に相談しながら対策を考えていくと良いでしょう。