不動産投資は相続税対策になる？節税の仕組みや注意点を解説

相続税対策にもいろいろありますが、代表的なものの1つに「不動産投資」を挙げることができます。

ある程度の自己資金、借入をするなら信用力が必要となりますが、現金・預金など財産が多く残っている方には効果が大きい手段といえるでしょう。

なぜ相続税対策として有効なのか、また、不動産投資に取り組むなら知っておきたい注意点やリスクについてもここで説明していきます。

不動産を活用した相続税対策の仕組み

不動産の購入、不動産投資は相続税対策としてどのように効果的なのか、なぜ有効なのかを紹介します。

現金の相続より評価額が低くなる

不動産の活用が相続税対策につながる大きな理由の1つが、「現金で相続するよりも評価額が低くなるから」という点にあります。

相続税を計算する場合、相続財産の評価額を算出します。
現金だと額面そのままで評価されるのに対し、不動産は固定資産税評価額や路線価をもとに評価を行います。

これらの評価額は一般的に時価よりも低くなることが多く、結果として価額を数割程度も抑える効果が期待できるのです。

※マンション（区分所有）の評価方法については見直しが行われ、それ以前に比べると少し節税効果は控えめになっているが、それでも現金の相続よりは節税効果が大きい。

現金や預金を使って不動産を購入し、さらに当該物件を賃貸物件として運用すれば、さらに節税効果は高まります。
自宅の場合だと物件の100％を所有者が活用できるのに対し、賃貸物件の場合だと借主が実際に使用していますので100％を活用することができません。この点を考慮し、一定程度評価額を低く見積もることが認められているのです。

小規模宅地等の特例の適用

不動産相続において重要な仕組み、土地の評価額を大きく減らすことのできる「小規模宅地等の特例」というものがあります。

被相続人が所有していた土地を相続する場合、その土地の評価額は原則として路線価や固定資産税評価額をもとに算出されるのですが、相続人も同居する自宅のための土地、その他一定要件を満たす事業用の土地、貸付事業用の土地などであれば当該土地の評価額を最大で80％減額することが可能です。

ただし適用要件については注意し、建物に適用されない点にも留意してください。

借入金は債務控除できる

相続税の計算において、被相続人の残した借金等の債務は相続財産から控除するルールになっています。

これを「債務控除」と呼び、不動産投資に関連する借入金についてもこの債務控除の対象となります。

そのため借入をして不動産を購入したときでも、手元の現金・預金がほとんど減少せず不動産の評価額分が相続財産に加算されるということにはなりません。次のように考えることができます。

例1）借入なし

手元には現金1億円があり、この1億円で不動産を購入。その後相続が開始され、不動産の評価額は5,000万円と算出された。

相続税の計算に含める財産の価額　＝　現金0円＋不動産5,000万円－債務控除0円

　　　　　　　　　　　　　　　　＝　5,000万円

例2）借入あり

手元には現金1億円があるが、1億円の借入をして不動産を購入。その後相続が開始され、不動産の評価額は5,000万円と算出された。

相続税の計算に含める財産の価額　＝　現金1億円＋不動産5,000万円－債務控除1億円

　　　　　　　　　　　　　　　　＝　5,000万円

なお、現金・預金が極端に少なくなると相続人に納税資金を受け取ってもらうこともできなくなります。

そこで、返済リスクは伴いますが、借入によって現金・預金を残しておき納税資金対策とすることは有効といえるでしょう。

家賃収入で納税資金が確保できる

賃貸物件として運用する場合、家賃収入の発生により納税資金を蓄えることもできます。

家賃収入をそのまま貯金し続けていると現金や預金が増えてしまい相続税額も大きくなってしまいますが、その収入を使って新たな不動産投資を行う、あるいは生前贈与を行う、寄附をするなど別の節税対策を組み合わせると良いでしょう。

また、残される家族のために現金・預金などの生活資金を残しておくことも重要ですが、単に資金を確保するだけでなく継続的に収入が発生する状況を用意しておけばより安心してその後の生活を支えることができます。
節税対策とは異なりますが、このような観点からも不動産投資は効果的といえるでしょう。

相続税対策で不動産を購入するときの注意点

不動産の購入はさまざまな観点から相続対策に効果的といえます。しかしながら、購入時には以下の点にご注意ください。

これらの注意点を踏まえて慎重に物件を選択し、長期的な視点で相続税対策を行うことが重要です。

賃貸物件を運用するリスク

購入した土地や建物を他人に貸すことで、より高い節税効果が期待できますが、よりリスクも大きくなるため慎重な判断を要します。

「賃貸物件を購入すれば大きな節税効果が得られる。」とだけ考えて安易に手を出すべきではなく、以下のリスクについてはあらかじめ認識しておくことが大事です。

これらのリスクを十分に理解し、適切な対策を講じたうえでも不動産投資を行うメリットの方が大きいのなら、取り組む価値があるでしょう。

判断について悩むこともあるかと思いますので、そのときは税理士にご相談ください。