相続人が複数いる場合の不動産相続とは ～4つの分割方法と注意点～

遺産に建物や土地などが含まれている場合、その不動産も相続の対象となります。

そのため、相続人が複数いる場合には共同相続人とともに所有する、あるいは分割して所有をすることになります。

どのような形で不動産相続をすることができるのか、分割方法別の特徴や不動産相続で注意すべき点などをここで解説していきます。  

不動産相続の方法

不動産が遺産分割の対象となっているとき、解決方法として次の4つが挙げられます。  

1. 共有
2. 現物分割
3. 代償分割
4. 換価分割

各方法の内容を以下に示しますので、ご自身のシチュエーションに適した手段が選択できるよう、概要を把握しておきましょう。

共有について

不動産を無理に分割する必要はありません。1つの物件を複数人の名義で所有し、「共有」として一緒に保有し続けることも可能です。

この場合、多くは法定相続分に従った割合で持分を設定します。当事者間で協議して持分を調整することも問題ありません。

ただし、基本的にこの共有はおすすめできません。 様々なトラブルの原因となりやすいからです。 売却をするなどの処分を行いたいときでも、共有者全員の同意が必要になるのもその理由の1つです。 そのため共有をする場合、少なくとも相続時点で共有者間の関係性が良好であることが大事です。

また、将来的にその関係性もどうなるかわかりませんし、関係性自体悪化していなくても、処分方法につき全員が同じ方針になれるとは限りません。

そのため共有すべきよほどの事情がないのであれば他の手段を検討すべきといえます。

現物分割について

不動産が複数ある場合、「現物分割」という手段が候補に挙がってきます。これは、物件単位で分け合うことを意味します。

例えば遺産の中に①自宅、②賃貸アパート、③更地といった形で複数の独立する不動産があるとしましょう。共同相続人にXとYとZの3人がいる場合、①②③をそれぞれが単独で所有するというやり方をとるのです。 共有ではないため、相続後は各所有者が好きに自己の所有物件を処分することができます。 一方で現物分割は、各物件の価値が揃わず、共同相続人間で不平等が生じやすいというデメリットも持ちます。

他に現金や預貯金があるのなら、不動産の価値の差を現金等で調整することは可能ですが、物件ごとの価値の差が大きい場合には上手く調整できないリスクもあります。Xはとても資産価値の大きな物件を手に入れ、YとZは資産価値の小さな物件を取得する、という結果も起こり得ます。

なお、相続対象が土地である場合には「分筆」して各々が所有することも可能です。 分筆とはもともと1つであった土地を物理的に分割することを指します。共有を避ける手段として有効で、1つあたりの土地は小さくなりますが、個別に土地を所有することができますし、この分筆により相続人間の格差調整を図れることもあります。 この場合、分筆後の土地も活用できる状態にすることが重要です。

代償分割について

不動産が1つしかない場合や、1つの物件だけが非常に大きな価値を持っている場合などには、バランスよく現物分割することが難しいです。

そこで「代償分割」という手段も検討します。 代償分割は、ある不動産を取得した相続人が、その価値に対応した金銭を代償金として他の相続人に支払うことで全体のバランスを保つ分割方法です。 例えば唯一の相続財産が5,000万円の価値を持つ自宅であったとしましょう。

相続人として配偶者と子がいて、配偶者が自宅を相続すると、子は一切の財産を得ることができません。とはいえ共有になるのは避けたいため、ここで配偶者が子に対して代償金を支払うのです。 法定相続分に従えば1/2ずつの取り分となりますので、配偶者は2,500万円を子に支払うことで代償分割が成立します。 このように代償分割だと共同相続人間での不平等を是正することができます。

しかしながら、この不平等を是正するには代償金を支払う方がもともと相当の資力を備えている必要があります。

上の例だと遺産に現金等がありませんので、配偶者がもともと2,500万円の金銭を負担できる状態になければバランスの取れた代償分割は成立しません。

この問題を解決するためには「配偶者居住権」という制度を活用する方法が考えられます。

換価分割について

遺産をそのままの形で相続しないといけないというルールはありません。無理に不動産を取得する必要はありませんので、これを売却してそこから得られた現金を全員で分割するというやり方もあります。 これを「換価分割」といいます。 不動産を取得すると税金もかかりますし、その後の維持管理も大変です。その分上手く活用すれば利益を出すこともできますが、自宅を取得してそこに住み続けるといった場合でなければ、売却してしまうのも1つの手です。 これなら代償分割のように金銭を支払う負担もかかりませんし、不動産の管理で悩む必要もなくなります。平等に遺産分割することもできます。 ただし、売却がスムーズにできるとは限りません。売ろうと思ってすぐに買い手がつくとも限らず、数ヶ月以上売却ができないまま時間が過ぎてしまう可能性もあります。 急いで売ろうとして安価に売却してしまっても各々の取り分が減ってしまいます。

そのため信頼できる、実績ある不動産会社を探すことも必要な作業として発生します。  

不動産相続の注意点

不動産相続をする場合、不動産のプロ、法律のプロ、税のプロなど、各方面の専門家の意見も取り入れることが大事です。

上に挙げた共有や分割方法のうちどれを選択するのがベストか、専門家に評価をしてもらいましょう。 例えば遺産分割に際して揉めることもあります。相続人間で意見が食い違ってトラブルになることもあれば、不動産の賃借人が出てきて揉める可能性もあります。

被相続人が大きな債務を抱えていたときには不動産に担保権が付されており、債権者との間で揉めることもあるでしょう。

こうしたトラブルを防ぎ、解決するには専門家の利用が効果的です。 これとは別に税負担の問題に直面することもあります。

不動産を売却して一定以上の利益が出たのなら譲渡所得税が発生しますし、名義変更の際や取得して維持し続けるだけでも税負担が発生します。

そこで節税の観点からはどのように不動産相続をするのがいいか、税理士からもアドバイスを受けて参考にすることも検討しましょう。