小規模宅地等の特例で相続税を削減！適用のための条件や手続きも紹介

土地は評価額が比較的高く、相続税の負担を重くする主な要因となります。しかし、「小規模宅地等の特例」を活用すれば土地の評価額を大きく下げて税金の計算をすることができるため、節税に取り組むならこの特例のことは無視できません。

具体的にどのような効果が得られるのか、そのための条件や必要な手続きについてもここにまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

小規模宅地等の特例とは何か

小規模宅地等の特例は、「被相続人（亡くなった方）が住んでいた家の敷地や事業に使っていた土地を相続する際に、その土地の相続税評価額を減額できる仕組み」を指します。

この仕組みが設けられた背景には、「土地が原因で税負担が大きくなり、その支払いのために土地を売却しないといけない方がいる」という事情が関係しています。もし、土地を自宅や仕事のために使っていたのであれば、売ることが生活基盤を脅かす深刻な問題となってしまうでしょう。

住まいを失う、あるいは事業継続が困難になる、といった問題を引き起こし、相続人の生計に大きな影響を与える可能性が高いです。このような困難を軽減するため、土地を売却しなくても済む水準まで税負担を引き下げることを目的に、この仕組みが導入されたのです。

特例が使える土地の種類と減額効果

あらゆる土地に対して特例を適用できるわけではありません。細かく定められた条件を満たす必要があり、対象となる土地は、被相続人がどのような目的で使用していたかによって大きく次のパターンに分類されます。

住んでいた家の敷地（特定居住用宅地等）

同特例のもっとも基本的な使い道といえるのが「特定居住用宅地等」に対する適用でしょう。

特定居住用宅地等とは、簡単に説明すると「被相続人が実際に住んでいた家の敷地」のことです。

この場合、330平方メートル以下の部分について、相続税法上の評価額を本来の20％で処理することが認められます。つまり、評価額を最大80％も減額できるということです。

なお、330平方メートルという面積は、坪換算で約100坪に相当します。一般的な住宅の敷地であれば、同特例をフルに活用することができるでしょう。

事業に使っていた土地（特定事業用宅地等）

被相続人が個人で営んでいた事業（店舗や工場など）に使っていた土地も特例の対象となります。この場合、400平方メートル以下の部分について、80％の減額が適用されます。

※ただし、不動産賃貸業などの貸付事業は除かれる。

そこで被相続人が事業者として活動をしていた場合にも、事業用の土地に対して特例が使えないかとチェックすることをおすすめします。

人に貸していた土地（貸付事業用宅地等）

アパートやマンションの経営など、不動産の貸付事業に使っていた土地に対しても適用できます。

ただし貸付事業のための土地に関しては、これまでの居住用や一般的な事業用の土地と比べて効果は小さくなります。適用可能面積は200平方メートル以下に制限され、減額の効果も最大で50％です。

ほかの区分と比べると減額割合は低くなりますが、それでも大きな効果が得られることに変わりはないため、ほかに適用できる土地がないときは貸付事業用の土地に対して利用すると良いでしょう。

各宅地への適用条件と必要な準備

宅地に対して適用する場合の条件は、次のようにパターン分けされます。

《　特定居住用宅地等の主な条件　》

• 配偶者が相続するパターン
  • 配偶者ならではの特別な要件はない
• 同居親族が相続するパターン
  • 対象の土地を申告期限まで持ち続けること
  • 該当建物に申告期限まで住み続けること
• 別居親族（家なき子特例）が相続するパターン
  • 被相続人に配偶者や同居の親族がいないこと
  • 前3年間、自分や配偶者、3親等以内の親族などが所有する家に住んでいないこと
  • 相続開始時点で居住する家について過去に所有していないこと
  • 対象の土地を申告期限まで保有し続けること

取得者によっても取り組み方は異なりますが、前もって備えるとすれば、「被相続人と同居をしておくこと」が挙げられるでしょう。また、場合によっては二世帯住宅を建築して特例を適用できるケースもありますが、より高度な節税対策となりますので税理士に相談のうえ進めることをおすすめします。

次に、事業用の土地および貸付用の土地に関しては以下の条件を満たす必要があります。

• 特定事業用宅地等の主な条件
  
  • 被相続人が（貸付事業以外の）事業に使っていた土地であること
  • 相続人が申告期限まで事業を続けること
  • 対象の土地を申告期限まで持ち続けること
• 貸付事業用宅地等の主な条件
  
  • 貸付事業を相続人が申告期限まで続けること
  • 対象の土地を申告期限まで持ち続けること
  • 前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地でないこと（事業的規模の場合を除く）

基本的な対策としては、「被相続人の事業を相続人が引き継ぐ体制を整えること」が挙げられます。

適用には申告手続きが必要

小規模宅地等の特例の効果で、納付すべき相続税額が0円になることもあります。しかし、納付額にかかわらず、適用を受けるのであれば必ず相続税の申告手続きに対応しなくてはなりません。

一般的な申告の流れに沿って各種申告書や添付書類を揃えるとともに、特例を利用する旨を申告書に記載します。特例に係る計算の明細書（書類様式「第11・11の2表の付表」）の作成、遺産分割協議書や遺言書の写しなど、その方が当該土地を取得した証明となる一定の書類なども用意しましょう。

もちろん、この手続きの前には遺産分割協議などの手続きを進める必要がありますし、さらにその前提として遺産の調査や評価、相続人の調査なども進めておかなくてはなりません。正確に、10ヶ月以内にすべての手続きへ対応することが求められますので、税理士の力も借りながら対処することが推奨されます。