住宅取得等資金の贈与の特例とは？ 1,000万円を非課税にする贈与税の仕組みを解説

贈与する財産の価額に対応して贈与税は課税されるため、住宅の購入などを目的とした資金を贈与する場合はとても大きな贈与税の負担がかかると予想されます。しかし「住宅取得等資金の贈与の特例」によりその負担を軽減することが可能です。

ただし適用を受けるためには所定の条件を満たし、手続も行わなければなりません。

住宅向けに資金の贈与を考えている方に向けて当記事で詳しく解説していきます。  

財産を贈与すると贈与税が課税されるのが原則

贈与に関わる基本的なルールですが、「財産を他人に贈与したときは、その贈与財産の価額に対応して贈与税が課税」されます。

現金を贈与するときや不動産を贈与するときも同様です。自動車や貴金属、その他経済的な価値のあるものについても原則として贈与税の課税対象です。

例えばAが自らの子どもBに対して現金の贈与をしたとき、それがBによる自宅の購入を支援するためという目的であったとしても、その現金に対して贈与税が課税されます。Bが2,000万円を受け取ったとしても、結果的にBが受ける金銭的な恩恵は贈与税を差し引いた金額にまで減少してしまうのです。

特例で一定額まで非課税にできることもある

贈与税課税の仕組みは暦年課税制度によるのが原則です。これは、1年間に取得した贈与財産を対象に、その価額に対応した税率を使って贈与税の額を計算するという仕組みです。 ただし、1円の贈与から納税の義務が発生するわけではありません。

まず、誰でも利用可能な「基礎控除」があり、年間110万円まで課税価格から差し引くことができます。

そのため1年間で譲り受けた財産が110万円以下であれば非課税で贈与を受けることが可能です。

また、限定的ではあるもののいくつかの特例が利用できることもあります。その1つが「住宅取得等資金の贈与の特例」です。

他にも教育資金の支援を目的とした贈与の非課税特例、結婚や子育ての資金を目的とした非課税特例もあります。

特例の適用を受けることができる場合、大幅な贈与税の負担軽減が期待できるため、大金を贈与する場合には「利用できる特例は何かないだろうか」といったん考えてから実行に移すことが、節税の観点からは重要といえます。  

住宅取得等資金の贈与の特例とは

住宅取得等資金の贈与の特例について詳しく説明していきます。

際限なく非課税にできるわけではありませんし、誰でも非課税にできるとは限りません。ルールをよく理解しておくようにしましょう。

住宅用の資金なら最大1,000万円非課税にできる

同特例を簡単に説明すると、「住宅の取得や新築、増築、改築などの対価にあてるためにする金銭の贈与について、最大1,000万円まで非課税にすることができる制度」といえます。

特例を利用しない場合、1,000万円の金銭を贈与した場合、そこから基礎控除の110万円を差し引いた890万円が課税対象となります。

しかし特例の適用を受けられるときは、贈与した1,000万円のすべてが課税されずに済むのです。

※基礎控除額も含めると最大1,110万円まで非課税にできる。

非課税限度額の決まり方

住宅取得等資金の贈与の特例で非課税にできる額は、常に1,000万円ということではありません。

1,000万円を非課税にできるのは「省エネ等住宅」という一定以上の性能を持つ住宅に限られます。

それ以外の住宅については500万円の限度で非課税となります。 “省エネ”等住宅という名称ではありますが、必ずしも「省エネ性能」が高くある必要はなく、「耐震性の高さ」あるいは「バリアフリー性の高さ」が一定以上であればこれに該当します。  

特例を利用するための手続

住宅取得等を目的とした資金の贈与を行っても、自動的に一定額まで非課税として処理されるわけではありません。

住宅取得等資金の贈与の特例を利用することの申告手続が必要です。

具体的には、贈与税の申告書を作成し、そこに同特例の適用を受ける旨を付記する必要があります。

贈与を受けた方は、贈与された年の翌年2月1日～3月15日までの間に税務署へ申告書を提出しましょう。

「特例を使えば納税する金額がなくなるから申告も不要だ」などと考えてはいけません。

また、いくつか必要書類の準備も必要です。保証検査機関や自治体に問い合わせて住宅の性能について証明書を取得し、同特例の要件を満たすことを示せるようにしておきましょう。さらに、贈与を受けた方の戸籍謄本など書類も取得しておく必要があります。

手続に不安がある方、条件をクリアできているかどうか不安がある方などは、一度税理士にご相談ください。  

特例を利用するときの注意点

住宅取得等資金の贈与の特例を利用するとき、また、その他贈与税に関する特例を利用するときにもいえることですが、次の点に注意することが大事です。  

• 特例の条件をよく確認してから贈与を実行すること
• 特例の有効期間の有無を確認し、その期間内に贈与を実行すること
• 贈与財産であっても将来的に相続税がかかるケースもあること

各注意点について説明していきます。

条件を確認してから贈与すること

住宅取得等資金の贈与の特例による恩恵を受けるには、以下に挙げる条件を満たさなければなりません。  

また、贈与を受ける方に関しても要件が課されています。いくつかピックアップして紹介します。  

• 贈与をした方の直系卑属（子どもや孫、ひ孫など）であること

※養子でも良い。

• 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
• 年間の所得が2,000万円以下であること
• 贈与を受けた翌年3月15日までに、資金の全額を使用し、かつ、その家屋に居住すること

詳細は国税庁HPで確認するか、税理士に聞いて確認しておきましょう。

特例の有効期間内に贈与すること

同特例には有効期間が「令和4年1月1日～令和5年12月31日」と定められています。

この期間内にした贈与でなければ適用を受けることができませんので要注意です。

執筆時点では令和5年いっぱいで終了となる予定です。

ただしこれまで何度か期間を延長されてきたという経緯がありますし、動向をチェックしておくと良いでしょう。

贈与財産に相続税がかかることがある

存命であるうちに財産を譲り渡したときには贈与税が課税され、亡くなった後に相続や遺贈により財産が移転したときは贈与税が課税されるのが原則です。

しかし、「亡くなる前3年以内に実行された贈与に関しては相続税の計算に含める」というルールが設けられています。

これは「生前贈与加算」とも呼ばれるルールで、贈与の目的が何であれ、相続開始直前の贈与については相続税の計算をしないといけなくなります。

※法改正により、2024年1月1日以降に行われる贈与については「3年以内」から「7年以内」へと生前贈与加算の対象期間が延長される。

ただし、住宅取得等資金の贈与の特例を受けて非課税の扱いを受けていた金額については、生前贈与加算の対象外です。

例えば1,500万円の贈与を行い、特例で1,000万円を非課税にできたとしましょう。

基礎控除も考慮すると課税価格は「1,500万円－1,000万円－110万円＝390万円」です。

本来この390万円に贈与税がかかるところ、直後に相続が開始されると、390万円の範囲内で相続税の計算に含めることになるのです。

※贈与税との二重課税を避けるため、相続税の計算上、贈与税額控除が適用可能となる。

住宅取得等資金の贈与の特例について詳しく解説してきましたが、要件が細かく設定されており、注意点も多数存在します。

税制に詳しくない方はご自身だけで対応するのではなく、プロである税理士に計算や手続を依頼することがおすすめといえるでしょう。